跳过房价来判断 话语权集中或成房市"另类拐点"

临近年关，深圳、广州、上海等地楼市在成交量急剧萎缩后，曾经气势如虹的房价开始松动，房地产业关于“拐点”之争愈演愈烈。目前，仅从房价的层面，判断房地产业出现拐点无疑有失偏颇。但是，应该看到，信贷从紧后的市场分化和行业话语权集中，很可能成为房地产业的“另类拐点”。

房地产业是资本密集型行业，各种要素资源是以资金为轴心进行配置的。由于近几年信贷环境较为宽松，因此房地产企业的“日子”比较好过，但行业集中度并没有随着景气高涨而上升。统计表明，我国的房地产企业，多的时候五六万家，少的时候也三四万家，但前五名的市场份额加起来不到5%。

在调控趋严、货币政策从紧的背景下，今后并非所有的房地产企业都能顺畅地获得充足的现金流。这不仅体现在房地产企业向金融机构直接融资成本的抬高，更体现在个人消费信贷趋紧后，房地产销售速率下滑导致的资金周转和运营效率的下降。

由于预售制度的存在，房地产企业的资产负债表上便有了“预收账款”这一项。虽然该科目属于流动负债，但构成了房地产业开发资金的重要来源。而且，对这一现金流的占有，房企几乎是不支付任何成本的。

业内资深人士指出，房地产投资中单纯的信贷比重其实并不大，一般只有20%左右。更主要的负债，则是以个人按揭为代表的销售贷款。因此，房地产企业更担心的是居民消费信贷的紧缩。

显然，频繁加息后，资金将不再“廉价”，二套房新政更进一步收紧了房地产投资的“钱袋子”。对持币待购者而言，信贷收紧意味着支付能力下降。在目前的高房价下，房贷成本增加将进一步削弱人们的房产购买力，同时将增加持有投资性房产的风险。